Case로 보는 증여 절세공식, '지분 쪼개기 증여'와 '2년후 증여'

안녕하세요. 박정준 세무사 입니다.

 

오늘은 한국일보에 게시된 '상위 1%의 성채 한남더힐, 600가구 전수조사 해보니'의 기사를 함께 뜯어 보겠습니다.

내용인 즉슨, 206㎡ 면적의 아파트를 2015년에 38억원에 취득하며 부모와 자녀가 3:7의 비율로 공동명의 취득을 하였고,

2년후에 부모의 지분 모두를 자녀에게 넘겼다는 것 입니다.

 

즉 증여를 하였다는 것 이고, 증여세를 납부 하여야 할 것입니다.

 

이 사례에는 "지분 쪼개기"와 "2년후 증여"라는 두가지 절세 공식이 숨어있습니다.

 

 

한남더힐

 

1) 70%의 증여

 

이 기사에는 명확하게 설명되어 있지 않지만, 살펴보자면 38억원 아파트를 부모지분 30%, 자녀지분 70%로 공동명의 취득을 하였다는 것이고 이 취득을 위해서 38억원의 70%에 해당하는 26억 6,000만원을 증여 했다는 것 입니다.

 

그럼 증여세의 세율구조를 먼저 살펴보겠습니다.

 

2020년 상속세 및 증여세율 표는 아래와 같습니다.

과세표준 구간	세율	누진공제
1억원 이하	10%
1억원 ~ 5억원 이하	20%	1천만원
5억원 ~ 10억원 이하	30%	6천만원
10억원 ~ 30억원 이하	40%	1억6천만원
30억원 초과	50%	4억6천만원

즉 30억원을 초과하는 분에 대해서는 50%의 세율이 적용이 된다는 것입니다.

 

본건 한남 아파트의 경우 그 가액이 38억원으로 30억원 초과분인 8억원에 대해서는 애초에 50%의 증여세율을 적용 됬어야 합니다. 그 가액은 8억원 x 50% = 4억원에 해당하겠죠.

 

그러나, 본 사례에서 부모는 자녀에게 지분70%에 해당하는 자금인 26억 6,000만원을 증여를 하였습니다.

이 금액은 30억원 이하로 최대 증여세율 구간은 40%가 됩니다. 30억 초과분인 8억원에 대해 적용되어야 하는 세율 50%보다 무려 10%가 낮은 40%의 세율이 적용된 것이죠.

 

 

 

2) 2년후 증여

 

그러나 아직 아파트의 증여가 100% 이루어 지지 않았습니다. 아직 30%의 지분이 부모에게 있기 때문이죠.

본건 사례에서는 최초 아파트를 매입후 2년 후 나머지 지분 30%를 자녀에게 모두 증여를 했다는 것 입니다.

 

왜 그렇게 했을까요?

 

상속세 및 증여세는 이전되는 자산에 대한 시가평가의 원칙이 있습니다.

"시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이뤄지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다." 라고 정의 하고 있습니다.

 

여기서 상속세 및 증여세는, 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 당해 재산 또는 유사재산의 매매·감정·수용·경매·공매가격을 그 시가로 보아 평가한다 라고 상증세법 시행령 49조에 정의를 하고 있습니다.

 

또한 단서로 "평가기준일 전 2년 이내의 기간(종전)과 결정기한까지의 기간 중 매매·감정·수용·경매·공매가 있는 경우로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정된 가액도 시가로 포함한다"라고 동일 시행령에서 말하고 있습니다.

 

즉, 전후 6개월의 시가를 사용하고 그도 안된다면 평가기준일 전 2년 이내의 시가를 사용하여 증겨가액을 평가한다는 것 입니다. 이도 안된다면 상속세 및 증여세법은 아래와 같은 보충적 평가방법을 사용하게 됩니다.

 

- 토지 : 개별공시지가

- 주택 : 개별주택가격 및 공동주택

- 오피스텔 및 상업용 건물 : 기준시가 등

 

자 이제 이 사례에서 왜 최초 매입후 2년뒤에 나머지 증여를 했는지 살펴볼 수 있습니다.

 

최초매매 후 그 즉시 나머지 지분을 자녀에게 증여를 했다면 전후 6개월내 시가가 존재하여 취득가 38억원의 30%에 해당하는 11.4억원의 증여평가가 되었을 것 입니다. 그러나 추가 증여는 2년 뒤에 이루어 졌습니다. 한남 아파트와 같은 유니크한 자산의 경우 명확하게 동일한 부동산을 찾기 힘들 것 입니다. 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 가액을 명확하게 산정하긴 어려울 것입니다. 또한 2년 뒤 증여로 인해 2년 이내의 기간동안의 시가를 사용하는 단서조항도 빗겨 가고 있습니다.

 

그렇다면 이 경우 증여재산의 평가는 보충적 평가방법을 사용하여야 하는 것이죠.

 

주택의 경우 일종의 공시지가(공종주택가격, 개별주택가격)을 사용하게 됩니다. 최근 기재부는 이 공시지가를 시세의 90% 까지 현실화 하겠다고 하지만, 현재는 시장의 시세 대비 60% 정도 수준으로 평가 되고 있는게 현실 입니다.

 

이 점을 감안 한다면 한남 아파트 30% 지분의 평가액은 시가 11.4억원의 60%에 해당하는 6.84억원으로 평가 받았을 가능성이 있는 것 입니다. 즉, 증여재산의 가액을 시세보다 낮게 평가 받음으로써 증여세를 상당부분 절세 할 수 있는 것입니다.

 

대략 살펴봐도, 최초에 70%에 해당하는 26억 6천만원을 증여받고 2년내 30%에 해당하는 11.4억원이 아닌 6.84억원에 평가하여 추가 증여를 하게 된 것입니다. 

정리하자면 2년간 실질은 38억원의 한남아파트를 증여 받으면서, 30%에 대해서는 공시지가를 적용받아 총 33억 4천4백만원에 증여재산 평가를 받으며 증여세를 상당부분 절세한 것이 되는 겁니다.

 

앞서 살펴본대로 30억 초과분에 대해서는 50%의 증여세를 내야 합니다.

그렇다면 38억원의 30억원 초과분 8억에 대해서는 50%의 증여세인 4억원을 냈어야 하나

 

위와 같은 2년뒤 공시지가 취급방법으로 33억 4천4백만원으로 평가받으면서 30억 초과분 3억 4천 4백만원에 대해서 50%의 증여세인 2.2억원만 내면 되는 것이므로 4억대비 1.8억원을 절세한 것이 됩니다.

 

물론 이 2년이라는 기간 동안 한남 아파트는 더 올랐겠죠?

 

자 위의 사례를 상속세 및 증여세법의 법조문에 대비하여 살폈을때 법을 위반한 내용으로 보여지십니까?

그렇지 않습니다. 법적으로 문제가 없는 범위에서 효율적으로 절세를 해낸 것 입니다.

 

기억해 보시죠. 2년뒤 증여를 통한 보충적 평가방법의 적용법을요.^^

 

 

감사합니다.