종합부동산세 공동명의가 답일까요?

 

안녕하십니까. 박정준 세무사 입니다.

오늘은 종합부동산세를 줄이기 위한 아이디어 차원에서 공동명의와 단독명의의 차이를 살펴보겠습니다.

 

우선 종합부동산세의 계산 구조를 살피겠습니다.

(1세대 1주택, 개인의 주택관련 내용을 살피고자 합니다.)

 

 

 

■ 종합부동산세 세액계산흐름도

 

+  보유 주택공시가격의 합

 

-   공제금액(6억원 단, 1세대 1주택자의 경우 9억원)

 

=  종합부동산세 대상 금액

 

×   공정시장가액율   ('20년 90% / '21년 95% / '22년 이후 100%)

 

=  종합부동산세 과세표준

 

×  세율적용 (0.5% ~ 2.7% ) 누진세율 적용

 

=  종합부동산세액

 

-   재산세액 공제 (재산세 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준 대상의 재산세 상당액)

 

=  산출세액

 

-  세액공제  (1세대 1주택자 인경우,  보유기간 공제 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%
                                                고령자 공제 60세 10%, 65세 20%, 70세 30% )

 

 -  세부담상한초과세액 ( 직전년도 총세액상당액 (재산세 +종부세) × 세부담상한율 ) 을 초과하는 세액

 

 =  납부할 세액

 

 

 

 

■ 공동명의 종합부동산세 절세 개념

 

위의 산식을 보게 되면 종부세 계산에 있어 기본공제금액 6억원을 확인 할 수 있습니다. 또한, 1세대 1주택자의 경우 9억원을 기본공제 하여 주고 있습니다.

 

주택의 공시가격이 12억원 이라면 이라면 어떨까요?

 

단독명의의 경우 주택 공시가격 12억원 - 기본공제금액 9억원 하여, 3억원에 대하여 종부세 세율을 적용하여 부담하게 될 것 입니다. 그러나 부부간 증여를 통하여 각각 절반씩 공동명의를 하게 되면 상황은 달라 집니다.

 

종합부동산세는 "인별"로 과세를 합니다. 세대별로 하지 않습니다.

따라서, 부부 공동명의를 하게 되는 경우 부부 각자가 기본공제 6억원씩(1세대 1주택자 9억원 공제의 경우 세대원중 1명만이 재산세 과세대상인 1주택을 단독으로 소유한 경우를 뜻합니다. 따라서 단독명의 1세대 1주택자만 9억원 적용이 가능합니다.) 총 12억원을 공제 받을수 있게 됩니다. 그렇다면, 부부각자 인별 종합부동산세 대상 주택의 공시가격은 12억원의 지분비율만큼인 6억원이 되며, 여기서 인별로 기본공제 6억을 적용받게 되면 부부 각자 종합부동산세 대상 금액이 0원이 되는 것 입니다. 결과적으로 1세대 1주택 9억원 공제액 대비 3억원을 추가로 더 공제 받게 되는 효과가 있는 것 입니다.

 

---

 

■ 공동명의가 반드시 유리한가?

 

그렇지 않습니다. 다시 위의 산식을 살펴 보겠습니다. 세액공제 보면 보유기간 공제가 20% 프로에서 최대 50%, 고령자 공제가 10%에서 최대 30%까지 적용되는 것을 알수 있습니다. 이 세액공제는 1세대 1주택자인 경우에만 적용되는 것으로 부부간 공동명의를 취득시 각각 0.5 주택을 보유한 것으로 보아 세액공제 적용이 되지 않습니다.

 

1세대 1주택자가 단독명의인 경우 9억원 공제를 받을수 있었고, 절반씩 공동명의를 하는 경우엔 12억원 공제를 받을수 있었습니다. 1세대당 3억원 추가로 공제받았을때의 세액과 1세대 1주택자로 9억원을 공제 받고 장기보유 공제와 고령 공제를 받았을때의 세액을 서로 비교해볼 필요가 있는 것입니다.

 

물론 공동명의를 부부간 뿐만 아니라 직계존비속으로 까지 확장할 수도 있습니다. 이 경우에도 인별로 기본공제 6억씩 받을수 있으므로 예를 들어 3인이 되는경우 이론적으로는 18억원 까지 공제를 받을 수 있을 것입니다.

 

그러나, 공동명의를 취득하는 과정에서 취득세, 증여세 등의 문제가 발생할 수 있으므로 따져볼만한 것들이 많습니다.

 

간단하게 생각 한다면, 1세대가 1주택만 보유할 예정이고 이 주택의 공시가격이 12억원내 일것으로 판단되는 경우 정도만 공동명의를 활용하는게 좋지 않을까 라는 심플한 생각을 해봅니다.

 

 

 

 

감사합니다.