상속 및 증여시 감정평가를 활용한 절세방안

안녕하십니까. 박정준 세무사 입니다.

 

오늘은 상속 및 증여, 그리고 양도에 관하여 이야기 해보며, 실제로 상속 및 증여의 상황이 발생하였을때 어떻게 효율적으로 총 부담세율을 줄일 수 있을지에 대한 아이디어를 얻고자 합니다.

 

우선 상속 및 증여세의 세율과, 양도소득세의 세율을 알아보겠습니다.

 

상속세 및 증여세법 제 26조 [ 상속세 세율 ]

소득세법 제55조 [ 세율 ]

  세율을 보면서 느껴지는 부분이 없을까요? 그것은 바로 세율의 차이입니다. 상속 및 증여세는 기본적으로 5억원까지는 10% ~ 20%의 세율이 적용되는데, 양도소득세는 그 양도차익이 1200만원을 초과하는 구간 부터는 15%에서 42%까지의 세율을 갖습니다. 상속 및 증여의 세율이 훨씬 낮음을 확인할 수 있습니다. 그렇다면 양도소득을 늘리는 것보다 증여의 재산가액을 늘리는게 더 세금면에서는 유용하지 않을까요? 절세의 기본은 조금더 낮은 세율을 적용받는 것입니다. 그 기준으로 같이 고민을 해보겠습니다.

 

  상속이나 증여로 자산을 이전하는 경우 그 수증자의 자산 취득가액은 그 상속 및 증여가액이 취득가액이 됩니다. 이 금액이 낮다면 상속세나 증여세의 부담은 적어질 것입니다. 반면 수증자의 취득가액이 낮게 설정 되었기 때문에 수증자가 향후 양도를 하게 되면 양도소득세 부담이 증가하게 될 것입니다. 앞서 살핀대로 양도소득세의 세율이 더 높다는 점을 고려하여 수증자의 취득가액을 선택해 보아야 할 것입니다.

 

  한가지 예를 들어 설명 드려보겠습니다. '가나다'님은 1억에 분양받은 시세 3억짜리 아파트를 보유하고 있고 이 주택의 공시가격은 1.5억이라 가정하겠습니다. '가나다'님은 향후 10년 넘는 기간동안 이 아파트의 시세는 3억을 유지할 것이라 예상 하고 있습니다.(다소 무리한 가정임을 인정합니다...) 추가적으로 1세대 1주택 특례 등 여타의 사항이 없다고 가정 하겠습니다.

 

 

 이러한 상황에서 '가나다'님이 해당 아파트를 양도할때 '가나다'님의 양도소득세는 다음과 같이 계산 됩니다.

  → 양도가 시세3억원 - 취득가 분양가 1억원 = 양도차익 2억원

 

 즉, 양도차익 2억원에 대하여 기본공제 250만원을 차감한 1.975억원에 대하여 소득세율을 적용하여 양도소득세를 부담하게 됩니다. 이때 적용되는 세율구간은 1억 5천만원 초과 38%까지 적용되며, 계산해보면 그 양도소득세는 55,650,000원으로 산출 됩니다.

 

  만약, '가나다'님이 이 아파트를 양도가 아닌 자녀에게 증여를 하고, 자녀가 10년 후에 시세 3억에 양도한다고 가정하면 어떻게 될까요? 케이스 두가지를 살펴보겠습니다.

 

  첫번째 케이스는 공시가격을 증여가액으로 한 것입니다. '가나다'님은 증여세를 최소화 하기 위하여 해당 주택을 자녀에게 공시지가로 증여하기로 합니다. 상속세 및 증여세법상 이전 재산가액의 매매사례가, 감정가, 수용가 등을 시가로 사용하게 되어 있지만 이 가격의 확인이 불가능하다면 보충적평가 방법에 의해 공시가격을 그 자산가액으로 할 수 있습니다. 위에서 이 아파트의 공시가격은 1.5억이라 가정하였습니다. 자녀에게 1.5억을 증여하게 되면 5천만원까지 공제를 받고 1억원에 대하여 해당 구간 세율인 10%의 세율을 적용하여 1천만원의 증여세만 부담 하게 됩니다.

 

  이후, 10년뒤에 자녀가 이 아파트를 3억원에 매도하게 되면 이때 양도소득세는 다음과 같이 계산 됩니다.

  → 양도가 시세3억원 - 취득가 증여가액 1.5억원 = 양도차익 1.5억원

 

  즉, 양도차익 1.5억원에 대하여 기본공제 250만원을 차감한 1.475억원에 대하여 소득세율을 적용하여 양도소득세를 부담하게 되는데 이때 적용되는 세율구간은 8,800만원 초과 35%까지 적용됩니다. 계산해보면 그 양소득세는 36,725,000원이 산출됩니다. 첫번째 케이스 이전에 부담한 증여세는 1천만원이었습니다. 즉 총부담세액은 46,725,000원이 되고 이는 '가나다'님이 직접 3억원에 시장매도 했을때 보다 약 892만원 절세가 가능한 것을 확인할 수 있습니다. 그 이유는 증여를 통하여 취득가액을 높였고, 높아진 취득가액으로 인하여 양도차익이 줄었기 때문 입니다.

 

  다음 두번째 케이스를 살펴 보겠습니다. 이번엔 공시가격으로 증여를 하지 않고 감정평가를 통하여 증여를 해보겠습니다. 상속 및 증여세법에서는 그 이전가액의 시가평가금액을 감정가를 사용할 수 있습니다. 이때 감정가격은 감정평가기관 2곳의 평균액으로 하게 되는데 이 자산의 공시가격이 10억을 초과하지 않는다면 감정평가기관 한곳만의 가격으로도 가능 합니다.

 

  일반적으로 감정가는 그 매매사례가 등을 반영하여 시세에 준하게 감정되고 여기서는 시세와 동일한 3억원에 감정이 되었다고 가정 하겠습니다. 그럼 '가나다'님의 자녀에 대한 해당 아파트 증여가액은 3억원이 되는 것입니다. 그럼 다시 증여세를 계산해 보겠습니다. 증여가액은 3억원이 되며, 자녀에 대한 증여공제액 5천만원을 차감한 2.5억에 대하여 증여세를 부담하여야 합니다. 이때 적용되는 최고세율구간은 20%에 해당하며 증여세액은 약 4천만원이 발생하게 됩니다.

 

  그리고 10년뒤 시세 3억원에 자녀가 양도를 한다고 가정하겠습니다. 이때 자녀에게 발생된 양도소득세는 얼마 일까요? 정답은 0원 입니다. 왜냐면 자녀는 '가나다'님으로 부터 3억원에 증여를 받았고, 그 증여가액이 이 아파트의 취득가액을 구성 하였기 때문입니다. 따라서 시장에서 양도한 3억원에 취득가 3억원을 차감하면 양도차익은 0원이 되고 따라서 납부해야할 양도소득세가 없는 것 입니다. 그렇다면 이 두번째 케이스에서 총 부담세액은 증여세 4천만원이 전부가 됩니다. 앞서 살펴본 첫번째 케이스에서 총부담세액은 46,725,000원 이었습니다. 이보다 무려 6,725,000원이 낮습니다. 또한 '가나다'님 직접 양도세 55,650,000원 대비 하였을때는 무려 15,650,000원의 세금을 절세 할 수 있는 것입니다.

 

 물론 가정을 조금 쎄게 하였습니다. 여기서 우리가 함께 얻어갈 내용은 상속 및 증여세의 적용세율이 양도소득세 세율보다 상대적으로 낮다는 것이며, 따라서 상속 및 증여과정에서 향후 자산양도까지 고민하여 상속 및 증여세로 세부담을 할 것인지 양도소득세로 세부담을 할 것인지에 대한 선택 문제는 중요한 절세포인트가 되는 것입니다.