부동산 절세 매각의 적기 (오를거 같으면 미리 팔자!)

안녕하십니까. 박정준 세무사 입니다.

 

오늘은 부동산 상승시기의 절세 관점에서 매각 시점을 살펴보고자 합니다.

사실 절세기준 매각이라는 것은 다소 어폐가 있습니다.

매각 시점은 말그대로 효용과 향후 시장가격의 방향을 기준으로 판단을 해야 겠죠?

 

단지,

팔기로 마음 먹었을때 그나마 조금이라도 더 세부담을 줄여보자가 이번 포스팅의 실질적인 이야기라고 할 수 있습니다.

 

 

먼저, 공시가격(기준시가) 발표일과 보유세(재산세 & 종합부동산세) 기준일을 살펴보겠습니다.

	1월 1일 ~ 2월	4월말	5월말	6월말
발표대상	- 표준공시지가 - 표준단독주택공시가격 - 오피스텔 & 상업용건물   기준시가	-공동주택 공시가격 -개별단독주택공시가격	- 개별공시지가 - 개별단독주택가격	재산세 & 종합부동산세 기준일

 

■ 표준공시지가 :

- 전국 약 3,353만 필지 중 대표성 있는 50만 필지를 선별하여 표준공시지가를 조사 평가 하여 발표

- 평가 기준일은 매해 1월 1일 이며, 매년 1월 ~ 2월중에 공시

 

■ 표준단독주택공시가격 :

- 표준주택으로 선정된 약 22만호를 기준으로 중앙부동산가격공시위원회 심의 평가 하여 발표

- 평가 기준일은 매해 1월 1일 이며, 매년 1월말 경 공시

 

■ 공동주택 공시가격 :

- 집합건축물대장에 등재되어 공동주택으로 아파트, 연립주택, 다세대주택에 해당

- 매해 1월 1일이 공시기준일이며, 4월말 공시

- 1~5월 사이 대지 분할, 용도변경, 대수선등이 발생한 공동주택의 경우

   6월 1일을 기준으로 9월말 공시

 

■ 개별단독주택공시가격 :

- 표준주택가격을 기준으로 개별주택의 특성을 비교하여 심의를 통해 가격을 산출

- 공시기준일은 1월 1일이며 공시일은 4월 ~ 5월

- 특정사유로 6월 1일을 공시기준일로 정할시 공시일은 9월말

 

■ 개별공시지가 :

- 표준공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 적용하여 심의를 통해 발표

- 매해 1월 1일을 기준일로 매년 5월말에 공시

 

 

각각의 가격 공시일을 알아봤습니다.

최근과 같은 부동산 상승장에서는 당연히 세법상의 기준가격이 오르기전에 파는게 조금이나마 절세효과를 얻을 수 있을 것입니다. 이하에서는 조금더 구체적으로 절세가 가능한 이유를 살펴보고자 합니다.

 

 

절세 전략 #1) 보유세(재산세 & 종합부동산세) 기준일

 

부동산을 보유하고 있는 중에 발생하는 세금을 재산세와 종합부동산세 라고 합니다.

이 두 보유세의 과세기준일은 다음과 같습니다.

 

- 지방세법 제114조 : 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

- 종합부동산세법 제3조 : 종합부동산세의 과세기준일은 지방세법 제114조에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

 

즉, 6월 1일 해당 부동산을 보유하고 있는 납세자가 보유세를 부담하게 되는 것 입니다. 따라서 6월 1일 이전에 매도를 하는 것이 보유세를 아낄수 있으며, 반대로 매수자의 경우 6월 1일 이후 매수하여야 보유세를 저감 할 수 있습니다.

 

 

절세 전략 #2) 증여 기준일

증여란 무상으로 재산을 이전 하는 것 입니다. 즉 댓가를 받지 않는것이 핵심 입니다.

이때 상속세 및 증여세법에서는 증여되는 재산에 대하여 일부를 공제를 하고

남는 이전 가치에 대하여 상속세 및 증여세법에 의한 세율을 적용하여 과세 하고 있습니다.

 

그렇다면 이때 이전되는 재산의 가액은 어떻게 평가 되는 것일 까요?

아래에서 해당 조문을 살펴 보겠습니다.

 

- 상속세 및 증여세법 제 60조 (평가의 원칙) : 

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.(2016.12.20 후단개정)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.(2010.01.01 개정)

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.(2010.01.01 개정)

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.(2010.01.01 개정)

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관(대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경우에는 하나 이상의 감정기관)에 감정을 의뢰하여야 한다. 이 경우 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 감정기관이 평가한 감정가액이 다른 감정기관이 평가한 감정가액의 100분의 80에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 대통령령으로 정하는 절차를 거쳐 1년의 범위에서 기간을 정하여 해당 감정기관을 시가불인정 감정기관으로 지정할 수 있으며, 시가불인정 감정기관으로 지정된 기간 동안 해당 시가불인정 감정기관이 평가하는 감정가액은 시가로 보지 아니한다.(2017.12.19 개정) 

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즉, 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 결정되는 가격을 시가로 보아 재산가치를 평가 하되, 이때 시가 산정이 어려운 경우 제 61조~ 65조에 규정된 평가방법을 시가로 본다는 것 입니다.

 

그럼, 61조 ~ 65조가 뭔지 살펴보겠습니다.

1 상속세및증여세법 제61조 [ 부동산 등의 평가 ]
2 상속세및증여세법 제62조 [ 선박 등 그 밖의 유형재산의 평가(2010.01.01 제목개정) ]
3 상속세및증여세법 제63조 [ 유가증권 등의 평가 ]
4 상속세및증여세법 제64조 [ 무체재산권의 가액(2014.01.01 제목개정) ]
5 상속세및증여세법 제65조 [ 그 밖의 조건부 권리 등의 평가(2010.01.01 제목개정) ]

 

부동산 등을 어떻게 평가할지를 정해 놓은 조문이라고 볼 수 있습니다.

본 포스팅에 관계된 부동산의 평가방법에 해당하는 상속세 및 증여세법 제 61조를 구체적으로 살펴보겠습니다.

 

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- 상속세 및 증여세법 제 61조 (부동산 등의 평가) : 

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.(2010.01.01 개정)

1. 토지(2016.12.20 단서개정)
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지(구체적인 판단기준은 대통령령으로 정한다)의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

2. 건물(2010.01.01 개정)
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용건물(2010.01.01 개정)
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

4. 주택(2016.01.19 개정)
「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제18조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우(2014.01.01 개정)

나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조 제1항 제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우(2014.01.01 개정)

② 제1항제1호 단서에서 “배율방법”이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.(2010.01.01 개정)

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.(2010.01.01 개정)

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한다.(2010.01.01 개정)

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.(2015.12.15 개정)

⑥ 제1항 제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.(2010.01.01 개정)

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즉, 위에서 살펴본 각각의 공시/기준가격이 해당 재산의 가치 산정에 사용 되는 것입니다.

따라서 자산의 가치가 오르고 있는 시기에는 그 해의 공시/기준가격이 고시 되기 전에 증여를 하시는게,

가격이 오르기전에 증여를 할 수 있는 방법 이겠죠?

 

 

 

절세 전략 #3) 환산취득가액 사용을 통한 양도소득 절감

양도소득세의 기본과세방법은 매도가액에 취득가액을 차감하야 양도차익을 계산하고 여기에 세율을 적용 합니다.

 

그렇다면, 환산취득가액은 무엇일까요?

 

환산취득가란 매도자산의 취득가액 파악이 불가능할 때 그 취득가액을 양도가를 기준으로 환산하여 계산 하는 것을 말합니다. 실무적으로는 건축주가 직접 건축한 건물에 대하여 증빙이 불비할시 준공후 5년이 지난 시점 부터 환산취득가액을 적용하고 있습니다.

 

환산취득가액 계산근거는 소득세법시행령 제176조의 2 [추계결정 및 경정]에 있습니다.

 

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② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.(2020.02.11 개정)

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액(2003.12.30 개정)

     양도당시의 실지거래가액,     취득당시의 기준시가
   제3항 제1호의 매매사례가액 ×────────────
   또는 동항 제2호의 감정가액     양도당시의 기준시가

 

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이 산식을 보면 어떤 느낌이 오시나요?

취득당시의 기준시가는 바꿀수 없습니다. 그러나 양도당시의 기준시가는 공시일을 전후로 하여 매도시점을 조정하여 선택을 할 수 있습니다. 일반적인 인플레이션 상황과 부동산 상승시기에 기준시가는 필히 오를수 밖에 없습니다.

 

그런데, 위 환산취득가 계산 산식을 보십시오. 분모의 자리에 양도당시의 기준시가가 기재 되어 있습니다. 즉, 양도당시의 기준시가가 오를수록 환산취득가액을 낮아질 수밖에 없습니다.  환산취득가액이 낮아진다는 것은 양도가에서 차감되는 취득가가 작아진다는 뜻이고 이는 양도차익이 늘어난다는 뜻 입니다. 

 

정리하자면 환산취득가 적용시, 취득당시의 기준시가보다 양도당시의 기준시가가 높아질수록 세법상의 양도착인은 커지며 따라서, 과세부담도 커진다는 것입니다.

 

그렇다면 답은 나왔죠? 기준시가가 고시되기 전에 양도를 하는게 좋다는 것입니다.

 

 

 

그럼 오늘의 포스팅을 마치겠습니다.

 

감사합니다.